Çeviri
Konut kredisi kullanarak ev alma süreci finansal olarak karmaşık olduğu kadar bürokratik olarak da zahmetli bir süreçtir. Kredilendirme sürecinde işin içerisinde alıcı ve satıcı haricinde banka gibi üçüncü bir aktör olduğundan, tapunun satıcıdan alıcıya devri gibi işlemler daha dolaylı olur. Bankanın işin içinde olması alım satım işlemine daha çok resmiyet katar. İşler hukuka ve prosedürlere daha uygun ilerler, ancak bunun yanında pek çok karmaşık işlemi beraberinde getirir. Bu yazımda, “konut kredim için ekspertiz yapıldı, banka krediye kesin onay verdi, şimdi ne yapmam gerekiyor?” diyenleri aydınlatmaya çalışacağız.
Konut kredisi kesin onay alan tüketici, banka ile tapu dairesinden randevu alır. Çoğu banka, bir görevlisini veya avukatını tüketiciyle beraber tapu dairesine yollar. Ancak, öncesinde bankanın avukatları ilgili tapu dairesinden evin üzerinde başka bir ipotek/rehin kaydının olup olmadığını kontrol ederler. Eğer ipotek yoksa banka tüketiciyi sözleşmeyi imzalamak üzere banka şubesine çağırır. Sözleşmeler imzalanır.
İpotek konusunda önemli bir detay, bazı bankaların tüketiciden ipotek ücreti almasıdır. Aslında konut kredisi kapsamında satın alınan konutlar ipotek harcından muaftır. Ancak bankalar ipotek ücretini devlete verilen bir harç için değil, kendi elemanlarının tapu dairesinde yaptıkları ipotek sorgulamaları ve hazırlanan/takip edilen bürokratik dosyalardan kaynaklanan maliyetler için alırlar.
Tapu dairesine alım satımın gerçekleşen bedeli beyan edilir. Bu bedel üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 olarak tapu harcı ödenir.
Belgeler toparlanıp harç ödendikten sonra, banka avukatının eşliğinde ilgili tapu idaresinde teminat (ipotek) tapu kaydına işlenir. Yeni tapunun alınmasından sonra, banka konutu satan kişinin adına bir hesap açar, krediyi öder. Ödemenin peşinat kısmını yapmanın en güvenilir yolu ise bloke çektir. Tapu daireleri etrafında nakit taşımak riskli olduğundan kesinlikle yanınızda nakit götürmeniz tavsiye edilmez. Parayı hesabınızda bulundurup evi satın alacağınız kişi adına bloke çek keşide edilir, tapu devri sırasında çek satıcıya tapu memuru önünde teslim edilir. Sonrasında satıcı bankaya gidip bu çeki bozdurabilir.
Tapu harç masraflarınızın tutarını Hesapkurdu.com “Tapu Harcı Hesaplama” aracını kullanarak anında öğrenebilirsiniz.
TAPU İŞLEMLERİ İÇİN HANGİ BELGELER GEREKLİ?
Sözleşmenin imzalanmasından sonra tapu dairesine gidilir. Tüketici bizzat tapu dairesine gitmek yerine emlakçıya veya başka birine vekalet verebilir, işlerini onun yerine başkası halledebilir. Tapu dairesine şu belgelerle gidilir:
- Satışı gerçekleşecek taşınmaza ait tapu senedi
- Satıcı ve alıcıların fotoğraflı nüfus cüzdanları (pasaport veya avukat kimliği ile işlem yapılabilmekte ancak ehliyet ile işlem yapılmamaktadır.)
- Satıcıların birer, alıcıların ikişer adet son altı ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğrafları
- Tapu sahibi işleme bizzat gelmiyor ise, temsile ilişkin belge(Vekâletname, vasi kararı, kayyım kararı vb.) Vekil veya temsilci olan kişinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve bir adet vesikalık fotoğrafı
- Yine alıcılardan da bizzat gelmeyen var ise, onları temsil eden kişilerin fotoğraflı nüfus cüzdanları, vesikalık fotoğrafları ve temsile ilişkin belge
- Satışı yapılacak olan taşınmaza ait ilgili belediyeden alınmış emlak beyan değerini (rayiç bedel) gösteren belge
- Kat mülkiyeti kurulmuş gayrimenkullerde DASK poliçesi
TAPU ÜZERİNDEN BAŞKA BİR İPOTEK VARSA NE YAPILMALI?
Konutun tapu kaydında başka bir bankanın konut kredisi kaynaklı ipoteği söz konusu ise, bu bankadaki konut kredisine ilişkin sözleşme ve diğer belgeler ile beraber banka tarafından düzenlenecek söz konusu ipoteğin kaldırılacağına dair yazının şubeye ulaştırılması gerekmektedir. Bu belgelere istinaden tapuda ipotek işlemleri gerçekleştirilir.
Konutun tapu kaydında, banka dışında herhangi bir firma ya da 3.şahıs ipoteğinin olması durumunda ise, önce satıcı mevzu bahis firma veya şahısla anlaşıp ev üzerindeki ipoteği kaldırtır. Banka satıcı adına kredi tutarı kadar bloke çek keşide ederek mevcut ipoteğin fekki (kaldırılması) ve banka lehine 1. dereceden ipotek tesis edilmesinin ardından, bloke çek şube personeli tarafından satıcıya teslim edilir. Satıcı söz konusu bloke çek ile konut bedelini yani kredi tutarını tahsil eder.
Tüketici borcunu tamamen kapattıktan sonra bankanın konut üzerine koyduğu ipotek kaldırılır. Pek çok banka bu işlem için de ipotek fekki ücreti ister. Bu ücret bankadan bankaya değişebilir.
İpotek ve tapu işlemlerinin standart süreci ve en sık karşılaşılan durumları bu şekilde özetleyebiliriz. Bunların haricinde tapunun irtifaklı görünmemesi, eve ait eski vergi borcu vb. gibi özel durumlarda sürece yeni bürokratik işlemler eklenebilir.
